Эта статья описывает мой личный опыт продажи квартиры и перевода денег от продажи в израильский банк. Пост написан от двух лиц: собственника (меня находящегося в Израиле) и нашего представителя в России который делал все в России.
Что продавали
Квартира в совместной собственности 5.5 лет (я +жена)
Выбор представителя, кто будет действовать “на земле”
В России всем занималась сестра жены. Важно чтобы это был человек, у которого есть время и силы бесконечно ходить и звонить по всяким инстанциям. Как это сделать без волшебного человека в России-я не знаю.
Подготовка текста доверенностей (по одной на каждого собственника)
Текст доверенности подготовила риэлторская компания. Включили туда все что только могли: права на продажу, право на открытие счетов в банках на наше имя, право на валютные операции от нашего имени, право на снятие и перевод денег от продажи на наши счета в том числе в иностранные банки, право на получение любых выписок и справок из налоговой, ЕГРН и т.д. В доверенности были указаны внутренний и загран паспорта – для большей надежности. Если указать только загран то гарантированно будут проблемы.
Подготовка документов для продажи
Все необходимые выписки о задолженностях, кто прописан, запрос паспорта объекта и прочее все это сделал риэлтор. Оригиналы документов на квартиру находились в России
Оформление доверенности
В России никто не готов работать с доверенностью от израильского нотариуса, все требуют только консульскую доверенность. Хотя жена разговаривала с израильским адвокатом, и он утверждал, что в его практике никогда не требовалась доверенность, подтвержденная в консульстве (достаточно было, подтвержденной у израильского нотариуса), риэлтор на “земле”, обзвонив банки и росреестр сказала, что требуется именно консульская доверенность). Консульскую доверенность можно получить в консульстве в Хайфе или в консульском отделе посольства в Тель Авиве.
Для начала нужно получить очередь в нотариальную операцию. При должной сноровке очередь можно получить в течение недели. Залогом успеха является ежедневная проверка своей заявки рано утром. Если проверять в обед то вероятнее всего очереди не будет, а если это делать в 6 утра то все вновь открывающиеся очереди будут доступны. Еще один лайфхак, можно брать две очереди на одного человека в разные консульства и взять ту где будет быстрее. По опыту консульство в ТА работает быстрее и люди там приветливее. Второй важным момент, консульство очень не любит делать две операции по одной очереди, таким образом если человека два то и очереди нужно брать две.
Когда я первый раз пришел оформлять доверенность в консульство Хайфы мне зачем-то удалили из текста информацию о внутреннем паспорте, в итоге такую доверенность отказались принимать в России и мне пришлось делать доверенность второй раз, но на этот раз быстрее получилось в ТА. (рекомендую ОЧЕНЬ внимательно читать тот текст доверенности, который вам отдает на подпись консульство. Почему-то они иногда любят проявлять креативность). Нужно вместе с доверенностью сделать нотариально заверенную копию первых страниц российского внутреннего паспорта. Сделать это можно там же в консульстве. Нам повезло и копии сделали вместе с доверенностями, но могли и отказать и заставить брать на эту операцию отдельную очередь. Нотариальную копию паспорта просил Райфайзенбанк. Если оформляется доверенность на близкого родственника,то она выйдет дешевле. Мне вышло оформить доверенность на сестру жены порядка 240 шекелей, жене-120. Жене нужно было предъявить свидетельство о рождении своё и сестры.
Отправка документов
Отравили все заверенные документы почтой Израиля EMS. Шло до Новосибирска около двух недель стоило дорого. Рекомендую перед отправкой отфотографировать тексты доверенностей чтобы риэлтор мог начать оформлять договор купли продажи и другие документы еще до того как придут оригиналы. Стоило порядка 170 шекелей.
Подготовка документов для банка Израиля
Когда сделка завершилась и деньги были уже на счету мы проконсультировались с банком “Апоалим” что им нужно чтобы принять деньги из России. Список был такой: договор купли-продажи, справка от бухгалтера о том что налоговая в России уведомлена о продаже квартиры и полученных от сделки доходах, справка из банка с движением денег на счете за последние полгода.
Все документы должны быть переведены на английский или иврит профессиональным переводчиком, перевод договора должен быть нотариально заверенным. Одна служащая банка меня уверяла, что им обязательно нужны оригиналы всех переводов, другая сказала, что достаточно сканов, также уверяли вначале, что необходимо обязательно апостилировать договор купли-продажи. Этим сильно нас ввели в ступор, о чём будет написано ниже. В итоге обошлось сканами и оригиналы остались в России. Все переводы мы делала в России в переводческой конторе, переводили на английский, все переводы были подшиты к оригиналам, все в печатях и подписях. Выглядело официально. Подпись и печать переводчика договора КП была официально заверена нотариусом.
Нюансы по документам
Изначально мне говорили в банке, что нотариальное заверение им нужно с апостилем и переводом апостиля. Апостиль в России ставит только минюст, и ставит он его только на определенный перечень документов, в которые ,как выяснилось, не входит наш договор купли-продажи, т.к .он не был заключен в присутствии нотариуса. В итоге нотариус заверил подлинность подписи переводчика на договоре и тем самым заверил подлинность перевода. Апостиля не было, была только печать и отметки о внесении в реестр. Нотариальную подлинность перевода тоже пришлось переводить на английский. Банку этого хватило
Справка от бухгалтера, которую просил банк – это не что-то стандартное, что можно просто взять и получить. Мы нашли бухгалтера, которая написала красивый текст от своего имени, в котором указала, что налоговая была уведомлена о продаже недвижимости за N рублей, что задолженностей по налогам в России мы не имеем и что в соответствии с каким-то там законом налог с продажи мы платить не должны, т.к. квартира находилась в собственности более 5 лет. Предварительно мы запросили через личный кабинет налогоплательщика выписки из налоговой об отсутствии налоговых задолженностей в России, и уведомили их о том, что квартира, которая отображается в личном кабинете как наша собственность нам больше не принадлежит. К уведомлению приложили договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, в которой был указан новой собственник. Налоговая на наш запрос прислала нам ответ, что они все проверили и квартира нам действительно больше не принадлежит. Ответ был с электронной подписью. На эти два ответа от налоговой бухгалтер благополучно сослалась в своей справке.
Что касается выписки со счета, то мы ее сделали просто из личного кабинета банка. Как для рублевого, так и для долларового счета. Туда же приложили справки от банка, где было написано, когда были открыты счета (а открыты они были специально для продажи квартиры), а так же приложили квитанцию о переводе денег от продажи квартиры на счет и конвертации рублей в доллары.
Всю эту тонну бумаги (мы распечатали сканы) мы показали банковскому работнику, дополнительно к распечаткам отравили им на почту сканы, и они взяли все это в обработку. С нашими регулярными напоминаниями у них заняло около пары недель все проверить. Проверяют они как полноту документов, так и то, что банк отправителя не находится под санкциями.
Деньги мы перевели из России еще до того, как получили зеленый свет (ишур) от банка “Апоалим”, чтобы не платить конский сбор в 0.5 процента от суммы на счету в конце месяца в банке Райффайзен. Если бы нам не повезло и проверка всех документов в “Апоалиме” заняла более 45 дней, то деньги бы вернулись назад в Райффайзен-банк, и мы бы заплатили сбор за перевод просто так.
На все от принятия решения до денег на счету в Израиле у нас ушло 2.5 -3 месяца при том, что мы сделали все так быстро как могли.
Для того, чтобы покупатели нашлись максимально быстро и не отвалились, мы скинули 150 тысяч с рекомендуемой риэлтором суммы
Взгляд из России, как это было:
– получила доверенности от собственников квартиры на все-все действия с квартирой, на все-все взаимодействия со всеми возможными учреждениями в России, которые только могут иметь отношение к сделкам и их регистрациям, к банкам, открытие-закрытие счетов, переводы и получение денег и прочее, все что можно записать в доверенность. Срок желательно указывать побольше, кто знает, что еще понадобиться?!
– обязательно копии российских паспортов собственников, заверенные в том же консульстве, без них не отроют счета в российских банках на данных лиц, даже если есть доверенность на это. В Райффайзене на проверку доверенностей при открытии счетов потребовались одни сутки, в ВТБ мне сказали, что им нужно 30 (!!) дней
– так как квартира была в совместной собственности, то открыла в Райффайзен банке рублевые текущие счета на каждого собственника
– после сделки купли – продажи квартиры рубли были переведены в Райффайзен
– на сделке обратить внимание на текст договора КП, чтобы он был хорошо напечатан. В нашем случае в банке ВТБ, где происходила сделка с электронной регистрацией, видимо закончились все деньги на чернила в принтере, текст был плохо читаем, что привело в дальнейшем к дополнительным поездкам, новым копиям договора, новым подписям участников сделки, словом, новым проблемам, которых и так было достаточно, зачем их себе увеличивать?))
– получить реквизиты принимающего израильского банка (в нашем случае Апоалима)
– открыть валютные счета в Райффайзен на каждого собственника и конвертировать туда имеющиеся на рублевых счетах суммы (делать в начале месяца, так как процент за хранение долларов на валютном счете списывается в конце календарного месяца)
– получить соответствующие справки в Райффайзен (об открытии счетов, о зачислении и переводе денег), кое какие они могут сделать и на английском, это тоже упрощает и удешевляет дальнейшие телодвижения. Справки, квитанции, выписки со счетов должны последовательно отображать поступление денег на рублевый счет от покупателя квартиры, далее конвертацию в доллары на валютный счет
– получение от бухгалтера справки о том, что собственники квартиры посредством данного бухгалтера сообщили в российскую налоговую инспекцию о факте продажи квартиры, с разъяснение бухгалтера о том, что по российскому законодательству если квартира в собственности более пяти лет, то обязанности по уплате налогов с ее продажи не возникает (сами придумайте где добыть такого бухгалтера и как это делается!)
– перевод договора купли-продажи, справок от Райффайзена и справки от бухгалтера на английский
– заверение у нотариуса правильности перевода договора купли продажи (делается в переводческом бюро, просто еще надо добавить денег), не забыть перевести на английский нотариальное заверение само по себе
– обратить внимание, что ДКП при электронной регистрации сделки не может быть апостилирован!!! Есть выход из ситуации путем удостоверения договора у нотариуса, вероятно в присутствии вновь всех участников сделки, и последующего апостилирования этого удостоверения, но долго и весьма денежно
– отсканировать все документы, их перевод на английский, получается около 60-70 страниц и отправить в Израиль для предоставления в банк
– сам перевод денег на реквизиты банка в Израиле. В нашем случае так как владельцами счета были оба собственника квартиры, но их имена в реквизитах были указаны примерно так «IVANOV MARINA AND VADIM», то валютный контроль банка пропустил перевод на данный счет от «Марины» и заблокировал перевод от «Вадима». Потребовали копию свидетельства о браке, для подтверждения перевода для близкого родственника. Решаемо, но дополнительное время взяло.
В итоге сделка КП была совершена 29.06.2022, деньги поступили в банк Израиля 28.07.2022.
Примерная стоимость работы по переводу документов на английский – около 15 000 рублей.
Комиссия за перевод валюты – 1 процент от суммы, не менее 60 долларов, но не более 200. То есть, по 200 с каждого счета.
Самое обсуждаемое событие: выставка-шоу великого Густава Климта в Хайфе Подробности
Вся полезная информация о ситуации в Хайфе и важные новости, анонсы мероприятий и экскурсий на ваш телефон через сеть Вотсап Здесь или на нашем Телеграм-канале ЗДЕСЬ
